Depuis 2022, le marché immobilier parisien a traversé une période difficile après des années d’euphorie. La hausse rapide de l'inflation a entraîné une augmentation des taux d'intérêt, qui sont passés de 1 % à 4,5 % en décembre 2023. Cela a considérablement réduit le pouvoir d'achat des acquéreurs, le diminuant de plus de 30 %.
Un ralentissement des transactions
En conséquence, les ventes immobilières ont chuté. De 1,2 million de transactions en 2021, elles sont tombées à 872 000 en 2023. Cette baisse massive (-27 % en trois ans), témoigne du ralentissement du marché. Toutefois, il semble que la situation se stabilise en 2024. Avec une inflation qui se rapproche des 2 % et des taux désormais autour de 3,2 %, les conditions commencent à s'améliorer pour les acheteurs.
À fin juin 2024, 792 000 ventes avaient été enregistrées sur 12 mois. La prévision pour l’année 2024 anticipe une légère baisse supplémentaire de 8 à 10 %, soit environ 800 000 ventes. Bien que toujours en dessous des niveaux pré-Covid, ce ralentissement est moins dramatique que ce qu'on a observé au plus fort de la crise.
Source : IGEDD
Le troisième trimestre 2024 prolonge les tensions sur le marché immobilier. Les délais de vente se stabilisent à 125 jours en moyenne (69 jours à Paris), et les nombre de biens mis en vente continue de croître (+13 % depuis le début de l’année), en raison d’un nombre de transactions toujours relativement faible.
Les prix : encore en baisse, mais à un rythme plus lent
Sur le plan des prix, le marché parisien a également connu une correction importante. Depuis juillet 2020, Paris a vu ses prix baisser de 14,2 %, la plus forte chute en 20 ans, dépassant même celle observée pendant la crise financière de 2008 (-7,4 %).
Bien que la courbe des prix se soit inversée et que le rythme des augmentations se renforce au fil des mois, les prix signés restent orientés à la baisse en niveau annuel glissant. Certes, le rythme de la baisse est désormais moins rapide, mois après mois : avec – 3.2 % pour l’ensemble du marché, contre – 4.7 % en avril et en mai. Cependant, il faudra attendre encore plusieurs mois (probablement le printemps 2025) pour qu’à son tour la courbe des prix mesurés en niveau annuel glissant se retourne.
Source : seloger
Politique et économie : des facteurs à surveiller
Le contexte politique instable, notamment avec la dissolution de l’Assemblée nationale en juin 2024, a contribué à un climat attentiste. Cependant, la nomination de Michel Barnier comme Premier ministre en septembre 2024 est perçue comme un signal de changement. Ses premières décisions en matière de politique du logement seront déterminantes pour l'évolution du marché.
Du côté économique, la Banque centrale européenne a progressivement réduit ses taux, avec une nouvelle baisse de 25 points de base, ramenant le taux de dépôt à 3,50 %. Les crédits immobiliers ont rebondi en juillet 2024, atteignant 11,3 milliards d’euros, leur plus haut niveau depuis mai 2023, signalant une reprise de l'activité de financement immobilier.
Perspectives 2025 : un rebond en vue ?
Sans en être certain, les experts anticipent une reprise au printemps avec une augmentation modérée des prix de +2 % d’ici la fin de l’année 2025 et environ 900 000 transactions. Les taux d’intérêt devraient baisser pour atteindre 2,75 % sur 25 ans d’ici fin 2025 ce qui devrait redonner du pouvoir d’achat aux ménages.
En résumé
Le marché immobilier parisien semble trouver un nouvel équilibre. Des taux d’intérêt en baisse, une inflation mieux maîtrisée et un volume de transactions en stabilisation, l’année 2025 pourrait être marquée par un regain d’activité et une légère hausse des prix. Cependant, le climat politique et les politiques de logement seront déterminants pour confirmer cette reprise. Il faudra également suivre le climat international qui impacte directement notre économie dans un monde toujours plus globalisé.
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Hugo Kramer
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