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En période de crise immobilière, faut-il vendre son bien en premier ou trouver le prochain ?


Les toites de Paris

Faut-il que je vende mon bien en premier ou que je trouve le suivant d'abord ? C'est LA question de l'année vu la crise immobilière que nous traversons. Evidemment, la réponse n'est pas aussi simple qu'espérée car elle dépend de nombreux paramètres. Voyons ensemble quelques pistes de réflexion qui vous permettront d'y voir un peu plus clair.


Tout d'abord, il serait judicieux de commencer par faire un état des lieux du marché de l'immobilier. Depuis 2021, les taux ne cessent d'augmenter à cause d'une inflation devenue trop forte. Les années folles lors desquelles nous pouvions emprunter à 1% est révolue (pour longtemps). En l'espace de 24 mois, les taux ont été multipliés par 4 réduisant de 30% la capacité d'emprunt des acheteurs.


Evolution du taux de crédit immobilier depuis 2020
Evolution du taux moyen de crédit immobilier sur 20 ans depuis 2020

Prenons un exemple concret. En 2021, pour emprunter 500 000€ sur 25 ans à un taux de 1%, cela vous faisait une mensualité de 1950€. Avec la même mensualité fin 2023 et un taux à 4,5%, vous ne pouvez plus emprunter que 350 000€. Cela fait bien une baisse de 30%. Chaque point d'augmentation du taux de crédit, c'est 10% de baisse de pouvoir d'achat.


De l'autre côté, les prix de l'immobilier ont fléchis d'environ 7,3% (selon Meilleurs Agents) en l'espace de deux ans. Cela fait un écart de plus de 20 points rendant impossible l'accès à la propriété pour bon nombre de Français. Notamment en région Parisienne où le prix du m2 est le plus élevé de France.


Résultat, les vendeurs comme les acheteurs repoussent leur projet lorsqu'ils ne sont pas dans l'obligation de ventre tout de suite. Cela veut dire qu'il y a moins de biens à vendre et moins d'acheteurs pour acheter. Une jolie crise comme on en fait tous les 10 ans.


Dans ce contexte si particulier, il est judicieux de se demander ce qu'il est préférable de faire entre commencer par vendre ou chercher son prochain bien.


Il n'y a pas de solution miracle et quelque soit le choix que vous ferez, il y aura des avantages et des inconvénients.


Lorsque le marché est en faveur des vendeurs, cela signifie qu'il y a plus d'acheteurs que de biens disponibles, ce qui peut augmenter la demande pour votre appartement actuel et vous permettre d'obtenir un meilleur prix. Dans ce type de marché, que vous vendiez avant ou après n'a pas beaucoup d'importance car le marché est porteur et vous devriez vendre rapidement si vous l'estimez au bon prix.


À l'inverse, si le marché est en faveur des acheteurs comme c'est le cas en ce moment, cela signifie qu'il y a plus de biens disponibles que d'acheteurs, ce qui peut rendre plus difficile la vente de votre appartement actuel à un bon prix.



Vendre avant d'acheter, avantages et inconvénients :


Les avantages :

- Vous connaissez le budget exact de votre prochain achat

- Vous pouvez en tirer un meilleur prix puisque vous êtes moins pressé par le temps

- Vous n'aurez pas de prêt relais (Je rentre dans les détails du prêt relais dans cet article)


Les inconvénients :

- Si la vente prend du temps, vous risquez de pâtir de la hausse des taux. La valeur de votre bien sera affecté et vous emprunterez ensuite avec un taux plus élevé. Sauf si les taux baissent mais ce n'est pas vraiment le cas en ce moment

- Vous devrez probablement prendre une location entre les deux projets et le marché actuel de de la location est très compliqué. Repartir en location est également une perte sèche d'argent qu'il faut prendre en compte dans ses calculs

- Vous vendez sans savoir si vous trouverez la perle rare ce qui est angoissant lorsqu'on tient à la propriété


Si vous choisissez de vendre avant d'acheter, je vous conseille de bien estimer votre bien dès le début et de ne pas faire l'erreur de le sur-évaluer. N'oubliez pas que la valeur d'un bien dépend de l'offre et de la demande et non de ce que vous estimez être le bon prix. Trop de vendeurs voient leur bien comme quelque chose d'unique et espèrent en tirer le meilleur prix possible. Même si cela est logique, cela les dessert bien souvent car ils se retrouvent enlisés dans une vente qui peut durer des mois. Malheureusement, chaque mois qui passe, c'est un peu de la valeur de votre bien qui part avec. Le principal risque est de continuellement baisser le prix avec un train de retard sur le marché. Le meilleur moyen d'estimer votre bien est de faire appel à un professionnel et de lui demander la valeur coup de coeur ainsi que la valeur réelle du marché.


Prenons un exemple. Votre appartement vaut 1 000 000€ et vous vous dites que ça vaut le coup de tenter 1 050 000€ en cas de coup de coeur. Pourquoi pas. Tentez ce prix sur deux semaines maximum et baissez ensuite au prix réel si cela n'a pas été concluant. Attendre trois mois pour baisser de 50 000€ serait une erreur car il est probable qu'en deux mois, votre bien ne vale plus que 975 000€. S'entêter pourrait être préjudiciable.


N'oubliez pas qu'il y a de fortes chances pour que vous vendiez votre bien à un prix inférieur qu'espéré mais vous pourrez vous rattraper en négociant le prix dans le cadre de votre achat. Si vous vendez moins cher, vous achetez moins cher. Afin de maximiser ce qui vous restera, vous pouvez choisir de vendre votre bien vous même ou de faire appel à une agence qui n'est pas trop gourmande sur ses honoraires. Dans un marché compliqué, faire appel à une agence a vraiment beaucoup d'avantages car il y a de nombreux pièges à éviter. N'hésitez pas à vous faire recommander une agence pour travailler plus sereinement.



Acheter avant de vendre, avantages et inconvénients :


Les avantages :

- Vous n'aurez pas besoin de prendre une location entre les deux projets (sauf si vous faites de gros travaux)

- Vous êtes assuré d'avoir un nouveau toit avant de quitter votre bien


Les inconvénients :

- Vous prenez le risque d'acheter un bien sans connaitre véritablement le montant que vous allez récupérer de la vente

- Vous allez devoir vendre rapidement ce qui vous rend plus vulnérable à la négociation afin d'éviter de payer un prêt-relais trop longtemps. Si vous n'arrivez pas du tout à vendre, cela peut être très problématique financièrement


Dans ce cas de figure, je vous conseille d'autant plus de bien estimer votre bien et de ne pas chercher à maximiser le prix de vente. Soyez raisonnable même si je sais que ce n'est pas simple.



Anticiper votre projet immobilier


Quelque soit votre solution préférée, il est très important de bien identifier son projet d'achat et de répondre à ces quelques questions. Pourquoi je cherche un nouveau bien ? Quels sont mes critères rédhibitoires ? Facultatifs ? Comment je vais le financer ?

Anticipez également les frais annexes comme les frais de notaire et les travaux. Le meilleur moyen d'étudier son financement est de faire appel à un courtier. D'une part vous aurez une meilleure vue d'ensemble des offres proposées par les banques mais vous gagnerez aussi en réactivité.



En conclusion


Etant donné que nous sommes dans un marché favorable aux acheteurs, il me semble plus opportun de vendre en premier. Cela vous libérera plus l'esprit et sécurisera votre budget. Vous pouvez éventuellement négocier une vente longue pour vous donner un peu de marge même si celle-ci ne doit pas être supérieure à 9 mois au risque d'impacter la valeur de votre bien.


L'analyse et les recommandations de l'article se basent sur un marché de l'immobilier dans lequel les taux augmentent comme c'est le cas aujourd'hui. Il est évident que les taux baisseront un jour ce qui relancera le marché mais nous ne sommes pas certain du temps que cela prendra. Quant à la question de savoir si c'est le bon moment d'acheter, nous y reviendrons dans un autre article.


Faire appel à une agence qui pourra gérer vos deux projets conjointement peut être une solution. Vous n'aurez qu'un seul interlocuteur et celui-ci sera garant du timing. C'est ce que propose d'ailleurs notre agence et c'est finalement assez rare sur le marché. En effet, nous pouvons vous accompagner sur la vente de votre bien actuel et la chasse du futur.




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