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Comment fonctionne le prêt relais ?



Le prêt relais est un outil financier qui permet d'acheter un nouveau bien immobilier avant d'avoir vendu son bien actuel. Il peut s'avérer très utile dans certaines situations, mais il est essentiel de comprendre son fonctionnement et ses coûts avant de s'engager dans ce type de prêt. Dans cet article, nous allons expliquer en détail comment fonctionne un prêt relais, combien cela peut coûter, et illustrer le tout avec un exemple concret.



I. Le fonctionnement d'un prêt relais :


Le prêt relais fonctionne de manière assez simple, mais il comporte des nuances importantes. Voici les étapes clés du fonctionnement d'un prêt relais :

  1. Demande de prêt relais : Tout commence par la demande de prêt relais auprès d'une banque ou d'une institution financière. Vous devrez fournir des informations sur votre propriété actuelle, le montant que vous espérez obtenir du prêt, et le bien que vous prévoyez d'acheter.

  2. Évaluation de la propriété actuelle : La banque évalue la valeur de votre propriété actuelle. Elle ne prêtera généralement qu'un pourcentage de cette valeur, appelé la quotité. La quotité varie généralement entre 70 % et 80 % de la valeur de la propriété.

  3. Approbation et conditions : Une fois votre demande approuvée, vous recevrez une offre de prêt relais. Cette offre précisera les conditions du prêt, y compris le montant, le taux d'intérêt, la durée du prêt et les frais associés.

  4. Achat du nouveau bien : Avec le prêt relais en main, vous pouvez acheter votre nouveau bien immobilier. Cela vous permet de saisir rapidement une opportunité ou de déménager sans avoir à attendre la vente de votre bien actuel.

  5. Remboursement du prêt relais : Lorsque votre propriété actuelle est vendue, le produit de la vente est utilisé pour rembourser le prêt relais, y compris les intérêts accumulés. Le reste de l'argent de la vente vous revient.



II. Les coûts d'un prêt relais :


Le prêt relais comporte plusieurs coûts qui varient en fonction de la banque, de la durée du prêt, du montant emprunté et des taux d'intérêt. Voici les principaux coûts à prendre en compte :

  1. Les intérêts : Vous ne remboursez que les intérêts pendant la durée du prêt relais. Ces intérêts sont calculés sur le montant total du prêt et dépendent du taux d'intérêt. Plus le prêt relais dure longtemps, plus les intérêts s'accumulent.

  2. Les frais de dossier : Les banques peuvent facturer des frais de dossier pour le traitement de votre demande de prêt relais. Ces frais varient d'une banque à l'autre.

  3. Les frais de garantie : Vous devrez peut-être fournir une garantie, telle qu'une hypothèque, pour sécuriser le prêt relais. Cela peut entraîner des frais supplémentaires.

  4. Les frais d'assurance : Certaines banques exigent que vous souscriviez une assurance pour couvrir le prêt relais en cas de problème.


Exemple concret :


Tout d'abord, il faut déterminer la valeur du bien à vendre en la faisant estimer par une ou plusieurs agences immobilières.


Prenons l’exemple d’un appartement estimé à 1 000 000 €, et sur lequel les propriétaires ont un capital restant dû (CRD) de 500 000 €. Les vendeurs veulent acheter un appartement à 1 500 000 €.


La banque va commencer par calculer ce qu’ils vont récupérer de cette vente en faisant le calcul suivant :


1 000 000 € (Prix de vente) – 500 000 € (CRD) = 500 000 €


Puis elle prend une marge de sécurité d'environ 80 % : 500 000 € * 80 % = 400 000 €


Le montant du prêt relais sera donc de 400 000 €.


Il manque encore 1 100 000 € pour acheter le nouveau bien. La banque peut leur proposer un prêt classique pour financer cette partie.


Durant la période de transition, c’est-à-dire jusqu’à ce que l'appartement soit vendu, les propriétaires paieront chaque mois des mensualités correspond au intérêt du prêt relais. Cette période peut durer entre 1 et 24 mois.


Une fois leur ancien appartement vendu, ils soldent leur crédit relais. Il leur reste un capital de 100 000 € :


1 000 000 € (prix de vente) – 500 000 € (CRD) – 400 000 € (prêt relais) = 100 000 €


À partir de là ils ont 2 solutions :

  • Conserver ces 100 000 € et financer d’autres projets

  • Les réinjecter dans leur prêt immobilier afin de diminuer les mensualités



III. Les avantages d'un prêt relais :


Le prêt relais offre une solution pratique pour les acheteurs immobiliers cherchant à concrétiser leur projet sans attendre la vente de leur propriété actuelle. Tout d'abord, il permet d'acquérir rapidement une nouvelle propriété, ce qui peut être crucial dans un marché immobilier compétitif où de bonnes opportunités sont éphémères. De plus, l'absence de déménagement temporaire réduit les désagréments liés à la recherche d'un logement transitoire. Les emprunteurs peuvent négocier plus favorablement en tant qu'acheteurs sans contingence de vente, ce qui peut se traduire par un meilleur prix pour leur nouvelle acquisition. Enfin, la flexibilité du prêt relais autorise son utilisation pour divers types d'achats immobiliers, des résidences principales aux investissements locatifs.



IV. Les inconvénients d'un prêt relais :


Malgré ses avantages, le prêt relais présente également des inconvénients. Les coûts élevés, sous forme d'intérêts qui s'accumulent rapidement, peuvent grever le budget des emprunteurs. De plus, le risque de non-vente de la propriété existante peut laisser les emprunteurs avec une dette importante à rembourser à la fin de la période du prêt relais. Gérer deux hypothèques simultanément peut engendrer une pression financière, notamment si la vente prend du temps. Enfin, la dépendance du marché immobilier peut influencer la valeur de revente du bien actuel, et la durée limitée du prêt relais impose une contrainte temporelle aux emprunteurs.

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